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生命的花火

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日志

 
 

开启楼市调控新目标已到危急关头  

2011-12-27 17:19:32|  分类: 论·说 |  标签: |举报 |字号 订阅

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临近岁末,房地产调控目标能否兑现被好事的媒体再次提起。根据媒体(每日经济新闻)的初步统计,2011年年初,121个城市公布房价调控目标,多数城市调控目标均结合当地GDP涨幅。目前在121个城市中,难以完成调控目标的城市至少有30个,部分城市价格上涨甚至超过10%。为此,中山、韶关等多个城市从第四季度开始“突击”出台限价政策。< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

 

因为调研工作需要,今年走访了不少城市,其中既有一二线的大城市,也有三四线中小城市。每到一处,都和这些城市的官员、开发商、售楼小姐、研究机构、媒体人进行过当地房地产形势的交流。我的结论是,并不用为这些城市担心,完成年初定下的调控目标对于各大城市来说其实一点不难。

 

首先是因为当初定下的目标之低,令人瞠目结舌,绝大多数城市将当地的房价涨幅和GDP增幅挂钩或将其定在10%左右;其次,房价调控也算初见成效,12月房价跌势不可逆转。何况在中国,任何统计到了一些官员那里常常沦为数字游戏,要完成调控目标不过是大笔一挥的事。当然,既有众目睽睽又有中央的严厉政策,张口胡言说完成了调控目标,风险比往年要大。不过退一步说,就算没有完成调控目标,公众又能拿官员怎样?地方官员最多被批评一下而已,乌纱帽是断不会掉的。

 

综上分析,简单以年初定下的目标来判断调控成效是不可取的,这个目标本身就只为应付中央和公众。在房价终于开始下行的时候,我们当思考的是调控应该如何深化下去?

 

站在买不起房、购房压力大的部分公众角度说,他们无不期望房价大跌,达到其心理期待价位;但对于地方政府、开发商和部分有多套房源的人来讲,如果房价真的进入较长下行周期,必将严重损害他们的利益。而客观地说,房价如果真的像日本一样一蹶不振、社会普遍看跌,不仅将影响地方政府收入,也会导致房地产投资下降,随之汽车、钢材、水泥、家电、家具……多个行业需求萎缩,最终影响实体经济的增长和就业。这一系列的问题发生连锁反应,在可控范围内尚好,如果超出政策预期,势必导致问题接二连三,各种危机纷至沓来。

 

所以,理性地说,房价并不是跌越多越好。就像调控之初,中央也只是要求地方政府遏制房价过快上涨,希望房价回到合理的价格区间。这个合理区间官方没有进一步阐释,其实国际上有大致的标准,也就是工薪阶层家庭56年的收入能够买得起一套房子。如果将这个目标明确化,并当成中国房地产调控的目标之一,意义不容低估。

 

当然这个标准应该是对中高收入者而言,对于那些低收入人群,让他们在几年内买得起房是不现实也不符合经济规律的。所以,中央才定下3600万套保障房的任务。今年的任务完成数字显示,保障房开工率已经超过要求,算是提前超额完成。不过媒体报道和各种数据监测表明,很多项目只是开工而已,不少处于观望中。我在一西部大城市的保障房现场亲眼证实了这一点。而随着政治周期的轮换、货币、财政口径的变化,保障房任务是否会松动已经是个巨大的问号。

 

站在中央政府立场上说,保障房的建设不仅仅是调控的重要抓手,既可以弥补商品房建设放缓引发的社会需求下降,确保社会投资总额的稳定;又可以稳定民心,完善住房保障制度。当中低收入群体有房住,这部分人对商品房的需求就会减弱,房价才有可能趋于合理。制度和目标设计总是美好的,现实却是复杂而多变的。尽管房价似乎在回归理性,但保障房建设进度缓慢、总套数目标出现的松动迹象绝非好兆头。松动不代表就是坏事,保障房建多少、怎么建本身需要更多讨论,但信号却是明显的。如果再将货币政策的小幅转向以及各种信息综合起来判断,不难得出结论,宏观政策基调如果变化,明年楼市调控放松不是没有可能。

 

如果国内外形势继续恶化,靠房地产来提振经济、刺激需求将成为一种饮鸩止渴的选择。短期内可以实现保增长,但调控的成果奖灰飞烟灭,泡沫将被吹得比之前还大,更多的深层次问题将被继续掩盖。决策层如何考虑,万众瞩目——中央经济工作会议破天荒的至今未开已经说明高层对明年形势的估计存在争议,房地产政策的走向自然包含在内。

 

在此关头,于大的方向而言,调控不能放松,但巩固调控成效绝不能继续靠简单粗暴的行政干预。将房地产调控目标、成败简单归纳为“房价回归合理的水平”,是南辕北辙,“促进房地产业持续健康发展”才是终极目标。短期的“降”不可能一劳永逸,地方政府阻力也会更大,而且以往经验表明负面影响和之后的报复性上涨其实将消解调控成果。就像目前,房价虽然下跌,但是居然依旧有不少地方可能完不成年初定下的目标,央地利益诉求差别之大、之紧张可见一斑,如果中央放松后果可以想见得到。

 

涨或跌不是调控的关键,重要的是要丰富调控的内涵,解决和房地产行业相关的深层次问题。具体而言,住房保障制度必须完善,实现保障房建设的顺利、分配的公平绝不能打折扣,这是社会长久稳定的必要投入;为地方财政开源,弱化地方政府对土地财政的依赖,形成合理的央地财税关系是下一步调控的必须之举。依靠行政之手的严厉调控已经到了转向的十字路口,择机适时启动用地制度和房产税改革等常态化、制度化的措施,恢复房地产行业的健康理性越来越迫切。

 

唯此,健康、正常的房地产市场,合理、科学的住房保障制度才有所期,地方政府、开发商、投机者也就不会对中国楼市豪赌、暴利继续心存念想,而是普遍回归理性的心理预期。相信中央政府有此决心,不偏不倚,直至实现以上目标。

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