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生命的花火

生命本来就是一束耀眼的花火|冷静的力量一样使人热血沸腾

 
 
 

日志

 
 

楼市调控当为经济转型争取空间  

2011-12-27 17:24:52|  分类: 论·说 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2012年或许名不虚传,其艰难复杂程度堪比2008年,甚至有过之而无不及。房地产下行周期很可能再次与宏观经济下行周期同步出现,于决策者而言,保还是不保,救还是不救,成为一个两难的选择。如果救市,中国经济毒瘤将继续恶化,结构调整再次成为泡影。< xmlnamespace prefix ="o" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:office" />

 

调控不动摇的含义

< xmlnamespace prefix ="st1" ns ="urn:schemas-microsoft-com:office:smarttags" />1218,非工作日(周日),中国国家统计局公布数据显示,1170个大中城市新建商品住宅价格环比下降城市增至49个,较上月增加了15个,价格持平的城市有16个。这一组数字或许说明不了什么问题,今年大部分城市的房价与去年同期相比实际上依旧在增长,而这个成效,还是在号称“史上最严”的调控政策施行近一年后才初步显现出来。

 

如果考虑到季节性因素、年终效应,岁末本来就是楼市交易淡季,何况2012年春节比往年早,11月的数据并不能准确反映房价趋势。正如新华社评论所言,房价当前的走势,显然还难以满足公众的期待。无论是巩固既有成果,还是顺应民意期待,加强房地产调控仍不能有丝毫的松懈。

 

不松懈不仅仅是媒体言论,面对纷繁复杂的经济形势,决策者态度似乎比预料中要强硬。从表面上看,迄今为止本届政府对调控的态度还是比较坚决的。本届政府8年来的调控史,经验教训用“深刻”二字来形容绝不过分。正是因此,决策者非常明白,目前的调控成效稍有放松就会功亏一篑。于是我们看到,日前召开的中央经济工作会议强调,明年要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。这个表述逻辑缜密,可谓是滴水不漏,但市场和分析人士依旧找到了希望——“加快普通商品住房建设,扩大有效供给”;与此同时,中国国家发展改革委员会主任张平1216日称,明年要把保障性安居工程建设摆在突出重要位置……明年将鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品房建设。

 

将以上两方面表态联系起来分析的话,敏感者已经意识到,中央希望通过保障房和普通商品房的加快建设,以保证房地产投资增速的稳定,避免经济硬着陆。尽管政策的口子依旧没有放开,但这个基调和2011年的“史上最强”严厉调控政策比较起来,实际上已经有所暗示。而暗流涌动的救市言论和游说,在1130日央行下调存款准备金率后发酵升级。

 

如果这个分析成立,根据明年的具体形势,房地产调控微调的可能性极大。所以,所谓不松懈、不动摇的含义其实值得探究。是继续维持目前的限购政策,还是宏观面继续收紧,无论开发商还是购房者都很难拿到贷款,或者两者兼有?可以确定,继续“双限”(限购、限贷)几乎没有可能。

 

最先放松的不太可能是限购令,而应是货币政策。因为保障房也好、中小户型、中低价位的普通商品房也好,只要加快建设即意味着需要钱。如果政府盖的保障房融不到资、筹不到款,地产商手头太紧,住房供给就达不到社会需求导致系列矛盾,并进而倒逼房价上涨,最次也会导致价量双稳。而宏观经济下行周期出现可能极大,房地产下行周期假使与之重合,救市的声音就容易占主导,救了房地产行业也就可以保增长,进而实现保稳定。如果到了这一步,调控也就功亏一篑。

 

所以未雨绸缪,政策微调其实很有必要,而且应该主动、早动。宏观上应加速保障房立法,注重中国保障房制度的顶层设计,确保分配公平。同时督促落实进一步投资,优化保障房建设结构,首重公租房。如果香港、新加坡的公屋经验离我们太远,重庆正在推进的公租房大试验值得研究。从全国看,2011年保障房的开工任务超额完成,却并未带来钢材、水泥等大宗建材的同步增长。1110日,住建部承认已宣布开工的保障房中,有三分之一处在挖坑待建状态。和大部分城市不同,我在重庆公租房工地看到,以万套为单位,一栋栋房子真的是拔地而起。

 

保障房如何建应该有争议,但问题是我们目前的开工面积,特别是公租房建成面积之少根本无关宏旨。如果这样的量还拖拖拉拉,希冀保障房建设对冲商品房投资下滑恐怕完全没有可能。当然于地方政府而言,保障房建不成是好事,因为不仅可以少出血,而且中央比地方更急,最终逼迫中央放松调控,地方政府和开发商将皆大欢喜。重庆市长黄奇帆资本运作很厉害,但无论如何重庆市的财政算不上最宽裕的,却开建了几十万套公租房,不能简单归结于一把手的才智和政治考量。如果非要这么说,中央完全有能力调动资金,并激发各地像重庆一样在保障房建设上的积极性。

 

保障房特别是公租房的社会意义短时间内或许体现不明显,日后中国社会将受益良多,同属华人社会的香港、新加坡发展史就是明证。另一方面,限购政策不能轻易动摇,打击投机性需求应成常态,但户籍歧视性限购举措应该取消,并给予首套房(90平米以下)购买者首付、税费、利率方面优惠。同时,加快住房信息系统建设,推进房产税改革。以上举措救不了市,却可以矫正目前调控中过强的行政干预,进一步明晰保障、市场边界,并为革除卖地财政打下基础。通过以上微调,2012年全年的房地产投资总额不会太悲观,投资大幅滑落影响经济的局面不会发生。

 

房地产投资占GDP比重必须降下来

微调措施远不能满足开发商和地方政府的胃口,于经济转型而言却是大大的好事。决策层早就应该明确传达信号——房地产暴利时代结束,进入平稳发展时期,作为众多重要产业的一种,房地产行业和地方政府都应该有一个理性的预期。只有房地产行业和地方政府都清楚认识,特别是承认和习惯这一点之后,他们才会考虑别的发展路径,倚重房地产泡沫经济的思维才会根本性改变,而这对于经济转型、结构调整、促进就业的意义比简单打压下房价重要一百倍。

 

2007年世界金融危机之后,和欧美国家宽松政策一样,中国货币的超发和财政政策的宽松程度达到罕见水平。2000年底的时候中国M2大约是13.25万亿,而到了20115月,这个数字达到了76 .34万亿(兑换过来的话已经超过了美国),同期的外汇储备超3万亿美元。货币的超发不能光赖外汇储备的高速增长,经济结构失衡是一方面,4年前开启的投资促增长发展模式必须检讨。

 

流动性过剩就像洪水猛兽,上一轮调控半途而废之后,房地产行业因为暴利和非理性的预期吸引了大量的投资。但房地产却不可能成为真正意义上的资金“池子”,因为其投机性超过了市场正常水平,房产公司(包括相机而动的央企、地方国企)和炒房者(包括温州炒房团也包括国外热钱),只是因为其高收益才愿意进来,地方政府也因为炒高了房价才能进一步抬高地价而深陷其中。从这个角度分析,高铁投资减速是必须的,商品房、商业地产投资下降也是必要的。阵痛必须经历不能再讳疾忌医,如此才有可能获得新生,反之顽疾难除泡沫继续发酵。

 

但即便是号称“史上最强”调控年的2011年,房地产投资增速保守估计也将维持在30%左右。而按照国务院参事陈全生先生,128日在全国工商联房地产商会10周年年会上的说法,2011年固定资产投资前十大行业中,制造业、房地产业、交通、水利环境基础设施所占比重分别为34.3%25.4%8.7%8%。房地产占比依旧很高。回顾一下日本房地产泡沫的教训,上个世纪70年代,日本房地产投资占GDP的比例始终保持在7.2%8.9%之间的高位。而中国房地产投资占GDP的比例已经超过了日本历史最高水平(8.9%),2009年的时候,中国房地产投资占GDP比重就已超过10%,这个比例在大国中极为少见。

 

众所周知,房地产对钢铁、水泥、木材、电器、家具、汽车……造成巨大影响。同时,近10年中国房地产行业的狂奔飞进,投机之风已经到了无以复加的地步。投机性需求占总住房需求的比重过大,导致房价不受供给增加掣肘,不断上涨。而按照中国目前的城市化速度,所谓供给不足很大程度上是一种假象,户籍制度依旧森严,实际城市化率只有50%左右。从这个角度上说,限购是有一定道理的,狠狠地遏制住投机性需求,同时加大保障房和普通商品房建设,假以时日供给均衡有望实现。投机盛行炒高了房价,扰乱了实际供给和需求,还带来金融风险,鄂尔多斯的“鬼城”就是整个中国房地产行业的前兆和缩影。

 

所谓房地产行业绑架中国经济,也就是这个道理。中央政府要考虑社会稳定、执政合法性,对此认识到位,但地方政府和中央诉求不同,即便其意识到也不会顾忌太多。所以,调控如果不能实现房地产投资占固定资产投资、GDP的比重明显下降,房价就算暂时跌到2000/平米,房地产业依旧算不上健康,中国经济的结构性问题同样没有得到根治。

 

其实,要求房地产投资占GDP比重下降,是为了引导更多的资金投入实业,减轻中国经济的浮躁、投机冲动。但是从房地产行业挤出来的资金,是否愿意投入到实体产业中去?这确实是个问题,却不能成为不挤出房地产过剩投资的充要条件。目前的情况是,房地产行业依旧吸引了大量的资本,只有继续调控这些钱才会跑出来。跑出来的钱会成为游资,到处炒作扰乱市场秩序,也会逃出中国引发市场风险……这些都是可以引导,可以为其找到投资的渠道的。但如果不挤出来,或者挤不出来,意味着大部分人其实依旧在对赌房地产,依旧心存侥幸。若此,房地产将继续绑架中国经济,产业升级、经济转型将遥遥无期,系统性灾难不可避免。

 

对内开放才能提振实体经济

我们看到,温州民间资本从矿产资源和楼市中退出来后,并没有回归他们的老本行而是用钱炒钱。这不能简单归咎于温州人好投机,更大的背景是实业利润实在太低,炒钱收益高、周期短,抛开利率双轨制不说,炒钱是一个理性的选择结果。因为资源性行业被央企垄断,装备制造业几乎是也国企、央企的天下,金融行业实质性开放没有启动,甚至房地产行业也出现了国进民退,但凡利润可观的行业,都被国有资本牢牢控制。

 

11月底,我在西部某县调研时发现,居然有的鞋厂就准备放假了。原因很简单,出口订单不足只好提前放假;甚至严重到即便有订单,接不如不接,各项成本包括资金成本将抵消利润。后来温州的熟人告诉我,11月底12月初,温州不少中小制造企业也提前放假了。相反的景象在垄断行业非常扎眼,中石化、中石油以及银行业就不说了,如果不是因为高铁投资减速,南车、北车的日子过得也是相当舒坦。这些领域为什么被垄断?就是因为利润实在是高,民企垂涎已久却苦于无法分一杯羹。对外开放我们提了30年,是时候对内开放了。同样是造高铁的,日本川崎重工不就是私营企业,别人的新干线反倒比国有的南车、北车生产的和谐号安全。2008年那轮产业转移、农民回乡,西部充满希望的景象或许一去不复返,沿海、内地同样遭遇经济寒流,中国实业的境遇可见一斑,再不出手恐怕为时已晚。

 

有些人或许不这么想,而是寄望于再次刺激经济。情况令人悲观,经济刺激政策复辟一触即发,再来一个“四万亿”?货币超发将导致通胀更甚,地方政府早已债台高筑,大规模基础设施建设回本遥遥无期,实际上除了房地产,中央政策手中的牌已经不多。提振内需成为必须的选择,中央经济工作会议提到了这一点,要加快分配改革,让公众有钱才能消费。思路完全正确,难题在于蛋糕只有那么大,增加工薪阶层收入,意味着既得利益群体的相对收入减少,阻力可想而知,改革无法推进会否横生变数?2009年金融危机之后的经济下行,我们采取了家电下乡、汽车下乡、刺激楼市等方式扩大内需就是前车之鉴。

 

人不能两次栽在同一个陷阱中,饮鸩止渴的刺激方式不会根本性提升中国经济的活力,只会导致病入膏肓的速度加快。增强国内经济活力,并非无路可走。落实新旧非公36条,让民营企业向制造业上游发展,非禁即入,各界一直在呼吁。民营企业缺的不是资金,而是利润,利润缺失源于机会不均等。改革都是逼出来的,既然改变经济结构失衡的现状不容继续拖延,那就必须动真格。民企的效率和活力很强,他们比国企、央企负担也要轻,更能解决就业,只要没有禁区中国诞生更多的华为、联想不是奢想。

 

一个大国屹立于世界,当然不能长期靠生产服装鞋帽,也不可能靠房地产,一国再大也无法吸引全世界的人来买房和居住,实业才是经济的基础。看清楚这一点我们才不会迷失。房地产调控再次进入摇摆期,有危有机。将涌入房地产的过剩资金合理引导出来,全面落实对内、对外开放,实体经济既会获得更多的资本,也能更好推动结构调整。这一政策目标如能实现,房地产危局何愁不能化解,从制造业大国迈向制造业强国也不会是梦想。当然,这系于中央的决心和魄力。

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